ORTAK MÜLKİYET NEDİR?
Mülkiyet hakkının birden fazla kişide olması ortak mülkiyet olarak adlandırılmaktadır.
Ortak mülkiyet üçe ayrılmaktadır:
1) Paylı Mülkiyet (müşterek mülkiyet): Maddi olarak bölünmüş olmayan
malvarlığının birden fazla kişide payları oranlarında sahip olmasıdır.
2) Elbirliği Mülkiyeti: Taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin paylarının
belirli olmadan sahip olmasıdır.
3) Kat Mülkiyeti: İnşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla
kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir ispat
belgesidir.
Miras kalmasıyla oluşan veya diğer şekillerde kurulan ortak mülkiyet durumlarının
paylaşımlarında yaşanacak veya yaşanan sorunları ortadan kaldırmak ve kişilere adil
bir şekilde paylaşım yapmak için ortaklığın giderilmesi davası açılmalıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya
taşınmaz malların paydaşlar veya ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini
ortadan kaldırarak bireysel mülkiyete geçmesini sağlayan bu mümkün değilse, taşınır
veya taşınmaz ortak malın satışıyla elde edilen gelirin adil şekilde paylaşılmasını
sağlayan dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davası, “izale-i şüyu” olarak da bilinir.
Ortaklığın giderilmesi öncelikle talep halinde davaya konu olan ortak taşınır veya
taşınmaz malın paydaşlar arasında pay oranlarına göre dağıtılmasıyla sağlanır. Bu
durum “aynen taksim yöntemidir”. Aynen taksim yönteminin uygulanamadığı
durumlarda ise ortak mal satılarak paydaşlara payları doğrultusunda dağıtım sağlanır.
Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 642.,
698., 699. ve 703. maddeleridir.
Ortaklığın giderilmesi davaları için 5 Nisan 2023 tarihinde yayımlanan 7445 İcra ve
İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37.
maddesine göre zorunlu arabulucuk şartı getirilmiştir. İlgili maddeye göre 1 Eylül
2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya
gidilmesi zorunlu kılınmıştır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA TARAFLAR
Davaya konu olan ortak taşınır veya taşınmazın paydaşı veya paydaşları bu davayı
açabilir. Davacı tek bir paydaş olabileceği gibi birkaç paydaşın kararıyla da bu dava
süreci başlatılabilir. Buradaki tek şart paydaş olmaktır.
Eğer tek bir paydaş bu davayı açmışsa kalan tüm paydaşlar davalı olacaktır. Birden
fazla paydaşın davayı beraber açtığı durumda ise davalı kendileri dışında kalan
paydaşlar olacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların yer alması zorunludur. Eğer
paydaşlardan birinin vefatı durumunda mahkemeden süre istenerek vefat eden paydaş
adına mirasçılık belgesi çıkarıldıktan sonra bu belgede ismi geçen bütün mirasçılar
davaya dahil edilmelidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ
MAHKEME
Ortaklığın giderilmesi davasında davaya konu malın değerine veya tutarına
bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise dava konusu şey bir taşınmaz ise
bu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmazın dava konusu
edilmesi durumunda bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava
açılabilir.
ORTAKLIK GİDEREK ÖNÜNE GEÇİLMEZ SORUNA MI DÖNÜŞÜYOR?
Köylerden şehirlere göç ile birlikte, özellikle taşınmaz mallar konusunda hakimiyet
giderek kaybolmaktadır. Hatta öyle ki, kişiler, dedelerinden, ana babalarından
kendilerine miras kalan yerlerin neresi olduğunu dahi bilemez duruma gelmektedirler.
Bu yerler hiç bilmedikleri tanımadıkları kişiler tarafından ekilip biçilebilmektedir.
Zamanla, Zilyetlik yoluyla Tapu tescil davalarına dahi konu olup, tapulu olan yerin
mülkiyetinin bir başkasına geçmesi ile de karşılaşabilmektedir. Özellikle kadastro
çalışmalarından sonraki süreçlerde bu duruma sıklıkla rastlanmakta, pek çok tapulu
yer bu şekilde el değiştirdiğine şahit olmaktayız. Yurtdışında yaşayanlarda bu durum
daha da sıkıntılı bir hal almaktadır.
Ölüm haktır ve herkes bu dünyada ölümlüdür. Her ölümden sonra mirasçı ve ortak
sayıları giderek artmaktadır. Öyle ki, intikallerin zamanında yapılmamasından,
tapuların paylaşılmamasından kaynaklı olarak, süreç içerisinde küçük bir taşınmaz
üzerinde dahi yüzlerce mirasçı hak sahibi olabilmektedir. Böylece yargılama
masrafları bile asıl mülkten daha masraflı olabilmektedir.
Bu durumda da, özellikle Yurtdışındaki paydaşlara ulaşma ve tebligat konusunda ciddi
sıkıntılar yaşanabilmekte ve süreç uzayabilmektedir.